ביטוח משכנתא: מה זה, האם חובה ואיך קונים מחוץ לבנק

ביטוח משכנתא הוא שם כולל לשני ביטוחים שהבנק יכול לדרוש כתנאי להלוואה לדיור: ביטוח חיים על הלווים וביטוח מבנה על הדירה. לפי נהלי בנק ישראל, הבנק רשאי לדרוש את שניהם, אבל אתם רשאים לקנות אותם מחוץ לבנק, אצל כל חברת ביטוח, ולהציג לבנק פוליסה שעומדת בדרישות שלו. בהלוואות קטנות מאוד הבנק לא רשאי לדרוש ביטוח בכלל.

במדריך הזה תמצאו מה כל אחד מהביטוחים מכסה, מתי ביטוח משכנתא חובה ומתי לא, איך קונים מחוץ לבנק או משעבדים פוליסה קיימת, מה משפיע על המחיר, איך בודקים מה כבר יש לכם, ומה קורה לביטוח במיחזור או בפירעון מוקדם.

ביטוח משכנתא: מה זה ומה הוא כולל

לפי המדריך של ביזפורטל לביטוחי משכנתא, הבנק רשאי לדרוש, ובדרך כלל דורש, שני ביטוחים כתנאי למשכנתא: ביטוח חיים על הלווים וביטוח מבנה על הנכס. שני הביטוחים משועבדים לבנק, והבנק הוא המוטב עד גובה יתרת ההלוואה. הבנק רשאי לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי להלוואה. לפי הוראה 451 של בנק ישראל הוא חייב להודיע לכם שאתם רשאים לבטח במישרין, ולא דרך סוכנות ביטוח בשליטת הבנק. אפשר לקנות את הפוליסות בכל חברת ביטוח, והבנק בודק שהן עומדות בדרישות שלו ומודיע לכם ולמבטח תוך 14 יום אם לא. בנוסף, חוק הבנקאות (שירות ללקוח), סעיף 7 אוסר על בנק להתנות שירות ברכישת שירות אחר ממנו או ממי שציין, אלא אם יש קשר עסקי סביר.

	ביטוח חיים למשכנתא	ביטוח מבנה למשכנתא
על מה הוא מגן	פטירה של לווה לפני שההלוואה נפרעה	נזק פיזי לדירה עצמה (הקירות, הרצפה, המערכות המחוברות למבנה)
למי משולם הכסף	לבנק, עד גובה יתרת ההלוואה	לבנק, עד גובה יתרת ההלוואה, בהתאם לתנאי הפוליסה
סכום הביטוח	נקבע לפי סכום ההלוואה ותקופתה, ויורד עם היתרה כשהקרן נפרעת לאורך התקופה	הבנק לא רשאי לדרוש יותר מיתרת ההלוואה המשוערכת, בניכוי ערך הקרקע ובתוספת של עד 20%
הצהרת בריאות	כן	לא
מה לא כלול	כיסוי למשפחה מעבר לחוב	תכולה ואחריות כלפי צד שלישי

ביטוח חיים למשכנתא

ביטוח חיים מסוג ריסק, בלי מרכיב חיסכון. אם לווה נפטר בתקופת הביטוח, חברת הביטוח משלמת לבנק את יתרת ההלוואה, והמשפחה לא צריכה להמשיך בהחזרים. בנהלים של בנק ישראל כתוב שהבנק רשאי לדרוש ביטוח חיים "בגבולות סכום ההלוואה", ובלבד שהבנק יהיה מוטב בלתי חוזר. חשוב לזכור: הכסף מהפוליסה הזו הולך קודם כול לסגירת המשכנתא, ולכן הוא לא מחליף ביטוח חיים למשפחה. הרחבה על סכום הביטוח, סוג הפרמיה ושני לווים: ביטוח חיים למשכנתא.

ביטוח מבנה למשכנתא

לפי סופרמרקר (TheMarker), ביטוח מבנה למשכנתא הוא ביטוח דירה רגיל על המבנה, וההבדל היחיד הוא שהבנק רשום בו כמוטב בלתי חוזר עד יתרת ההלוואה. הכיסויים הבסיסיים נקבעים בפוליסה התקנית, וכל חברה רשאית להוסיף עליה הרחבות. רעידת אדמה מכוסה, אלא אם ויתרתם על הכיסוי והוויתור נרשם בפוליסה. תכולה ואחריות כלפי צד שלישי לא חלק מהדרישה של הבנק, ואם אתם רוצים אותן, מוסיפים אותן בנפרד. מדריך מלא: ביטוח מבנה.

שימו לב לסכום. הבנק לא רשאי לחייב אתכם לבטח את המבנה ביותר מיתרת ההלוואה המשוערכת, בניכוי ערך הקרקע ובתוספת של עד 20%, והוא צריך להציג לכם את האפשרות הזו במסמך נפרד. מצד שני, ביטוח לפי יתרת ההלוואה בלבד עלול לא להספיק לבנייה מחדש אחרי נזק כבד. לכן כדאי להחליט על הסכום לפי עלות הבנייה מחדש של הדירה, ולא רק לפי מה שהבנק דורש.

האם ביטוח משכנתא חובה?

החובה מגיעה מהבנק: הבנק רשאי לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי להלוואה. לפי כל־זכות, הבנק מודיע כבר בשלב הבקשה אם נדרש ביטוח ומהם תנאי הפוליסה הנדרשים. יש כמה מצבים שבהם נהלי בנק ישראל למתן הלוואות לדיור (הוראה 451) מגבילים את הבנק:

• הלוואה קטנה. הבנק לא רשאי לדרוש ביטוח חיים או ביטוח מבנה בהלוואה של עד 30,000 ש״ח, או כשהיתרה שנותרה לתשלום היא 30,000 ש״ח או פחות. כשהיתרה ירדה לסכום הזה, או צפויה לרדת אליו במהלך השנה הקלנדרית הקרובה, הבנק צריך להודיע לכם שאתם רשאים לבטל את הפוליסות. לפי כל־זכות, כשיש כמה מסלולים הסכום נבדק לכל מסלול.
• דירה מקבלן. הבנק לא רשאי לחייב ביטוח מבנה לפני המועד שבו הקבלן התחייב בחוזה למסור את הדירה, אלא אם הדירה נמסרה קודם.
• סכום ביטוח המבנה. כאמור, הבנק לא רשאי לדרוש סכום גבוה מיתרת ההלוואה המשוערכת, בניכוי ערך הקרקע ובתוספת של עד 20%.

גם כשהבנק לא מחייב, שווה לשאול אם המשפחה תוכל לעמוד בהחזרים לבד. זו שאלה אישית, ואין לה תשובה אחת לכולם.

הזכות לקנות ביטוח משכנתא מחוץ לבנק

לפי הוראה 451, הבנק חייב להודיע לכם שאתם רשאים לבטח במישרין, ולא דרך סוכנות ביטוח בשליטת הבנק. הבנק רשאי לעמוד על התנאים הדרושים להבטחת הזכויות שלו, כלומר לבדוק שהפוליסה מתאימה לדרישות. אם הבנק משווק ביטוח דרך סוכנות שלו, הוא לא רשאי לקבל מחברת הביטוח שום טובת הנאה מלבד עמלת סוכן הביטוח.

איך זה עובד בפועל

1. מבררים את הדרישות. שאלו את הבנק מה תנאי הפוליסה הנדרשים: סכום, תקופה, כיסויים (למשל רעידת אדמה בביטוח המבנה) ורישום הבנק כמוטב בלתי חוזר.
2. מקבלים הצעות. בביטוח החיים עונים על שאלון אישי וחותמים על הצהרת בריאות. בביטוח המבנה מוסרים פרטים על הנכס. אפשר לקנות כל ביטוח בחברה אחרת.
3. מעבירים את הפוליסה לבנק. מומלץ למסור אותה בהקדם.
4. מחכים לתשובה. אם הפוליסה לא עונה על הדרישות, הבנק צריך להודיע לכם ולמבטח תוך 14 יום.
5. שומרים על רצף. בפוליסה שמתחדשת כל שנה, אם לא מסרתם פוליסה בתוקף, הבנק צריך להודיע לכם לפחות 30 יום לפני סוף שנת הביטוח, ואחר כך רשאי לבטח אתכם בביטוח מטעמו.

לפי כל־זכות, אפשר לעבור בין מבטחים בכל שלב, בלי עמלה, כל עוד תנאי הפוליסה נשמרים. מעבר בביטוח החיים עשוי לדרוש הצהרת בריאות חדשה, ואם המצב הרפואי הורע, המחיר עלול לעלות. לכן לא מבטלים את הפוליסה הישנה לפני שהבנק אישר את החדשה. שימו לב גם להבדל בתביעה: כשהביטוח נעשה דרך הבנק, הבנק מנהל את הדרישה לכספי הביטוח. כשהביטוח אצל מבטח פרטי, היורשים, בני המשפחה או הלווה הנוסף פונים לחברת הביטוח.

שעבוד פוליסה שכבר יש לכם

אם כבר יש לכם ביטוח חיים ריסק או ביטוח דירה, אפשר לשאול את הבנק אם יסכים להירשם כמוטב בלתי חוזר בפוליסה הקיימת. לפי סופרמרקר, פוליסת חיים פרטית קיימת לא מחליפה ביטוח משכנתא מעצמה, ולכן צריך לברר את זה מול הבנק. הבנק יבדוק אם הסכום, התקופה והתנאים מתאימים לדרישות שלו, ויודיע תוך 14 יום אם הפוליסה לא עונה עליהן. זכרו שאחרי השעבוד, הכסף מהפוליסה הולך קודם כול לבנק, ולכן הכיסוי שנשאר למשפחה קטן בהתאם. כדי לדעת מה יש לכם לפני שמחליטים, היעזרו במדריך האם יש לי ביטוח חיים.

מה משפיע על מחיר ביטוח משכנתא

לפי פרוטוקול וסופרמרקר, אלה הגורמים המרכזיים:

• בביטוח החיים: הגיל, המין, עישון, הצהרת הבריאות, סכום ההלוואה, התקופה והריבית. לווה מבוגר משלם יותר, ויתרה נמוכה יותר מוזילה את הביטוח.
• בביטוח המבנה: עלות הבנייה מחדש, גיל הבניין, סוג הנכס וגודלו, הרחבות שמוסיפים וגובה ההשתתפות העצמית. השתתפות עצמית גבוהה יותר מורידה את הפרמיה.
• מבנה הפרמיה בביטוח החיים. לפי ביזפורטל, יש פוליסות שמתחילות בזול ומתייקרות בחדות, ולכן משווים את סך התשלומים לאורך כל ההלוואה ולא רק את השנה הראשונה.
• איפה קונים. לפי ביזפורטל, סוכנות הביטוח של הבנק היא מתווך שמקבל עמלה, וזו אחת הסיבות לפערי מחיר.

מחשבון של רשות שוק ההון. במחשבון ביטוח החיים של רשות שוק ההון יש אפשרות נפרדת לביטוח חיים למשכנתה. המחשבון מציג לפי חברות את מחיר המקסימום שהחברה רשאית לגבות ממצטרפים חדשים, ההצעה בפועל יכולה להיות נמוכה ממנו בגלל הנחות, או גבוהה ממנו בגלל תוספת של חיתום רפואי. לפי סופרמרקר, לרשות יש גם מחשבון ביטוח דירה שמציג תעריפים לכיסויים של הפוליסה התקנית. המחירים במחשבון הם נקודת השוואה, לא הצעה סופית. עוד על הסיבות לפערים: פערים בפרמיות הביטוח: ממה זה נובע.

רוצים עזרה בבדיקת ביטוח המשכנתא?

אפשר לבקש מסוכן ביטוח מורשה לעבור איתכם על פוליסת החיים ופוליסת המבנה. מה כדאי לבקש: השוואה של סכום הביטוח ליתרת ההלוואה, הסבר איך בנויה הפרמיה ומה צפוי לה בהמשך, בדיקה אם יש חפיפה עם ביטוחים אחרים שלכם, ורשימה של מה צריך לעדכן אחרי מיחזור או פירעון. ההחלטה נשארת שלכם. אפשר להשאיר פרטים בטופס או להתקשר ל־077-363-3711.

איך בודקים איזה ביטוח משכנתא יש לכם

1. נכנסים להר הביטוח. המאגר של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון בכתובת harb.cma.gov.il, ללא תשלום. חפשו בו את ביטוח החיים ואת ביטוח הדירה. אם הם לא מופיעים שם, בקשו מהבנק את שם חברת הביטוח ואת מספר הפוליסה. מדריך מלא: מה זה הר הביטוח.
2. קוראים את ההודעה השנתית מהבנק. לפי הוראה 451, אחת לשנה הבנק צריך לשלוח לכם את דמי הביטוח ששילמתם, את שיעורי הכיסוי, הודעה שאפשר לבטל את הביטוח בלי עמלה אם מציגים פוליסה חלופית, והודעה שאין חובת ביטוח בהלוואה של עד 30,000 ש״ח.
3. משווים סכום ביטוח ליתרה. בדקו בדוח של חברת הביטוח מה סכום הביטוח היום, והשוו אותו ליתרת ההלוואה בדוח של הבנק.
4. מחפשים כפל. שני ביטוחי מבנה על אותה דירה, או ביטוח דירה פרטי לצד ביטוח המבנה של הבנק, הם סימן לבדוק. ביטוח מבנה הוא ביטוח שיפוי, ולכן פוליסה שנייה בדרך כלל לא מוסיפה כסף. ביטוח חיים הוא ביטוח פיצוי, ולכן כל פוליסה משלמת את הסכום שלה. הרחבה: כפל ביטוח: שיפוי מול פיצוי.

מיחזור משכנתא ופירעון מוקדם: מה קורה לביטוח

• פירעון מוקדם. לפי הוראה 451, אחרי פירעון מוקדם הבנק צריך להודיע לכם שאפשר לפנות לסוכן הביטוח או למבטח כדי להקטין את הכיסוי או לבטל את השעבוד, ולמסור לכם אישור ייעודי לחברת הביטוח. בפירעון חלקי האישור כולל את היתרה החדשה. לפי ביזפורטל, הכיסוי והפרמיה אמורים לרדת עם היתרה, אבל זה לא קורה אוטומטית, ולכן פונים לחברת הביטוח.
• פירעון מלא. אחרי פירעון סופי, או פירעון חלקי שאחריו הבנק כבר לא דורש פוליסה, הבנק צריך לציין שהוא מסכים לבטל את השעבוד לטובתו. מכאן ההחלטה אם להמשיך את הפוליסה, לשנות אותה או לבטל אותה היא שלכם.
• מיחזור. במיחזור משכנתא צריך לעדכן את חברת הביטוח בפרטי ההלוואה החדשה ובשם הבנק שהוא המוטב. בטופס של הראל לעדכון פוליסה עקב מיחזור, למשל, הצהרת בריאות נדרשת רק כשמגדילים את סכום הביטוח או מאריכים את התקופה. הנוהל משתנה בין החברות, ולכן בודקים מול החברה שלכם.

טעויות נפוצות בביטוח משכנתא

• לחתום על הביטוח של הבנק בלי להשוות. אתם רשאים לקנות כל ביטוח בחברה אחרת ולעבור גם אחר כך.
• לבטל פוליסה ישנה לפני אישור החדשה. עלולים להישאר בלי כיסוי, או שהבנק יבטח אתכם מטעמו.
• להניח שביטוח המבנה מכסה גם תכולה ושכנים. הוא לא. לכיסויים הנוספים: ביטוח דירה בישראל: כיסויים ושיקולים.
• לשכוח לעדכן אחרי פירעון או מיחזור. סכום הביטוח לא תמיד יורד מעצמו.
• לענות בחוסר דיוק על הצהרת הבריאות. לפי כל־זכות, מידע לא מדויק או השמטת פרטים עלולים לגרום לאי־תשלום, לתשלום חלקי או לעיכובים.

המידע בעמוד הוא מידע כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מחליף ייעוץ אישי או את תנאי הפוליסה שלכם.

שאלות נפוצות

מה זה ביטוח משכנתא?

שם כולל לשני ביטוחים שהבנק יכול לדרוש כתנאי למשכנתא: ביטוח חיים על הלווים, שמשלם לבנק את יתרת ההלוואה אם לווה נפטר, וביטוח מבנה על הדירה, שמכסה נזק פיזי למבנה. שני הביטוחים משועבדים לבנק, והבנק הוא המוטב עד גובה יתרת ההלוואה.

האם ביטוח משכנתא חובה?

הבנק רשאי לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי להלוואה, ואז הם נדרשים כדי לקבל את המשכנתא. לפי נהלי בנק ישראל, הבנק לא רשאי לדרוש ביטוח בהלוואה של עד 30,000 ש״ח או כשהיתרה ירדה לסכום הזה, ולא רשאי לחייב ביטוח מבנה על דירה מקבלן לפני מועד המסירה שבחוזה.

האם חייבים לקנות ביטוח משכנתא דרך הבנק?

הבנק רשאי לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי להלוואה. לפי הוראה 451 של בנק ישראל הוא חייב להודיע לכם שאתם רשאים לבטח במישרין, ולא דרך סוכנות ביטוח בשליטת הבנק. אפשר לקנות את הפוליסות בכל חברת ביטוח, והבנק בודק שהן עומדות בדרישות שלו ומודיע לכם ולמבטח תוך 14 יום אם לא.

אפשר להשתמש בביטוח חיים או בביטוח דירה שכבר יש לי?

אפשר לשאול את הבנק אם יסכים להירשם כמוטב בלתי חוזר בפוליסה הקיימת. הבנק יבדוק אם הסכום, התקופה והתנאים מתאימים. זכרו שאחרי השעבוד הכסף מהפוליסה הולך קודם כול לבנק.

מה קורה לביטוח המשכנתא במיחזור או בפירעון מוקדם?

אחרי פירעון מוקדם הבנק צריך למסור לכם אישור לחברת הביטוח, כדי שתוכלו להקטין את הכיסוי או לבטל את השעבוד. במיחזור מעדכנים את חברת הביטוח בפרטי ההלוואה החדשה ובבנק המוטב. סכום הביטוח לא תמיד מתעדכן מעצמו, ולכן פונים לחברה.

איך משווים מחירים של ביטוח משכנתא?

למחשבון ביטוח החיים של רשות שוק ההון יש אפשרות לביטוח חיים למשכנתה, והוא מציג את מחיר המקסימום של כל חברה. ההצעה בפועל יכולה להיות נמוכה ממנו. משווים את סך התשלומים לאורך כל תקופת ההלוואה, ולא רק את הפרמיה של השנה הראשונה.

מקורות

• בנק ישראל: ניהול בנקאי תקין 451, נהלים למתן הלוואות לדיור (סעיפים 11, 11א, 15ג)
• כל־זכות: ביטוח משכנתא
• רשות שוק ההון: מחשבון ביטוח חיים, כולל ביטוח חיים למשכנתה
• הר הביטוח, רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון
• ביזפורטל: ביטוחי המשכנתא
• סופרמרקר: ביטוח מבנה למשכנתא