ביטוח לדירה שכורה - מי אחראי על התשלום?

מי משלם על ביטוח דירה שכורה – מה קובע החוק

השאלה מי נושא בעלות ביטוח הדירה בשכירות אינה נתונה למשא ומתן חופשי. חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, בפרק ט' שנוסף בתיקון משנת 2017 והמוכר כ"חוק שכירות הוגנת", קובע במפורש כי השוכר לא יישא בדמי ביטוח בעד ביטוח הדירה בביטוח מבנה – זהו תשלום החל על המשכיר.

סעיף 25ט לחוק מחלק את התשלומים לשתי רשימות. הראשונה מונה את התשלומים שבהם נושא השוכר; השנייה מונה במפורש תשלומים שלא יחולו עליו – וביטוח המבנה נמצא ברשימה השנייה.

המשמעות המעשית ברורה: סעיף בחוזה שכירות המטיל על השוכר את עלות ביטוח המבנה אינו עולה בקנה אחד עם החוק, בכפוף לתחולתו על אותה שכירות. זהו אחד הסעיפים הנפוצים ביותר בחוזי שכירות בישראל, ורבים חותמים עליו מבלי לדעת שאינם חייבים בו.

מתי החוק חל – ומתי לא

לפני שמסתמכים על ההוראה, חשוב לוודא שהיא חלה על השכירות הספציפית. פרק ט' לחוק אינו חל על כל חוזה שכירות למגורים, ובין החריגים:

דמי שכירות גבוהים – שכירות שדמיה החודשיים עולים על 20,000 שקלים חדשים (או סכום אחר שנקבע) אינה בתחולת הפרק.

משך השכירות – שכירות קצרה משלושה חודשים או ארוכה מעשר שנים אינה בתחולה.

סוגי דיור מיוחדים – דירת נופש, דירה במעונות סטודנטים, דירה בבית דיור מוגן, ודירה שחוק הגנת הדייר חל עליה.

שכירות בין קרובים – השכרה בין בני משפחה קרובים אינה בתחולת הפרק.

נקודה מהותית: על ההוראות המוגנות בפרק לא ניתן להתנות אלא לטובת השוכר. כלומר – חוזה יכול להיטיב עם השוכר מעבר לחוק, אך לא לגרוע מזכויותיו. זהו ההבדל בין הוראה שניתן "לסגור" בהסכמה לבין הוראה קוגנטית.

שלושת הכיסויים – ומי צריך כל אחד מהם

הבלבול הנפוץ ביותר בשכירות נובע מכך שמדובר בשלושה מוצרים נפרדים, ולא באחד. כל אחד מהם מגן על אינטרס אחר ושייך לצד אחר.

ביטוח מבנה – של המשכיר

ביטוח מבנה מכסה את הנכס עצמו: הקירות, הרצפות, הצנרת, מערכות החשמל, הדלתות והחלונות, וכן חלקים המחוברים חיבור של קבע כמו ארונות מטבח ומיזוג מרכזי. הכיסוי כולל בדרך כלל שריפה, נזקי מים, רעידת אדמה, פריצה ונזקי טבע.

זהו האינטרס המובהק של בעל הנכס – ומבחינת החוק, גם חובתו. משכיר שנטל משכנתא על הדירה נדרש ממילא לביטוח מבנה על ידי הבנק, כך שבמרבית המקרים הפוליסה כבר קיימת. פירוט מלא של הכיסויים נמצא במאמר ביטוח מבנה לדירה.

ביטוח תכולה – של השוכר

ביטוח תכולה מכסה את המיטלטלין שבדירה: רהיטים, מוצרי חשמל, ביגוד, ציוד אלקטרוני, תכשיטים ודברי ערך. הכיסוי אינו נכלל בביטוח המבנה – פוליסת מבנה לא תפצה שוכר שרכושו ניזוק בשריפה.

כאן ההיגיון הפוך: התכולה שייכת ברובה לשוכר, ולכן טבעי שהוא יבטח אותה. החוק אינו מטיל את הביטוח הזה על אף צד, והוא נתון לשיקול השוכר. עלותו נמוכה יחסית לשווי הרכוש שהוא מגן עליו.

שימו לב לחלוקה עדינה: מוצרי חשמל שסופקו על ידי בעל הדירה – מקרר, מכונת כביסה, תנור – הם רכושו והם אינם מכוסים בפוליסת התכולה של השוכר, אלא אם צוינו במפורש. כדאי להסדיר זאת מראש.

ביטוח צד שלישי – של שניהם

כיסוי צד שלישי מגן מפני תביעות של אנשים שנפגעו בגופם או ברכושם. הוא הכיסוי הנחוץ ביותר ביחס לעלותו, משום שהחשיפה בו אינה מוגבלת לשווי הדירה או התכולה.

דוגמאות מהחיים: תנור שנשכח דולק וגרם לשריפה שהתפשטה לדירת השכנים; נזילה מהדירה שהרסה את תקרת הדירה שמתחת; אורח שמעד ונפצע; חפץ שנפל ממרפסת. במקרים כאלה הנזק עלול להגיע למאות אלפי שקלים ולעלות בהרבה על שווי כל רכושו של השוכר.

לשני הצדדים נדרש כיסוי כזה: לשוכר – מפני נזק שגרם; למשכיר – בשל אחריותו כבעל הנכס, גם כשאינו מתגורר בו.

זכות התחלוף – הסעיף שהופך את השוכר לנתבע

זהו החלק החשוב ביותר במאמר, והוא כמעט תמיד נעדר מחוזי שכירות.

זכות התחלוף (המכונה גם שיבוב, subrogation) היא זכותה של חברת הביטוח, לאחר ששילמה תגמולים למבוטח, להיכנס לנעליו ולתבוע את מי שגרם לנזק. המנגנון עצמו הגיוני – הוא מונע מהמזיק להתחמק מאחריות רק משום שהניזוק היה מבוטח.

אלא שבשכירות, "מי שגרם לנזק" הוא לרוב השוכר. כלומר: השוכר גרם לנזילה, חברת הביטוח שילמה לבעל הדירה – ואז פנתה לשוכר בדרישת תשלום. השוכר סבור שהדירה מבוטחת ולכן הוא מוגן, ובפועל הוא הנתבע.

הפתרון פשוט ומקובל בשוק: להוסיף לפוליסת המבנה של המשכיר סעיף ויתור על זכות התחלוף כלפי השוכר, או לרשום את השוכר כמבוטח נוסף בפוליסה. שני המסלולים משיגים את אותה תוצאה – חברת הביטוח לא תוכל לחזור אל השוכר. את ההסדר יש לעגן בחוזה השכירות, ולוודא שחברת הביטוח אישרה אותו בכתב.

אחריות צולבת – מונח נפרד שמבלבלים איתו

סעיף אחריות צולבת (cross liability) הוא עניין אחר לגמרי. הוא רלוונטי כאשר בפוליסה אחת רשומים כמה מבוטחים, וקובע שהפוליסה תיחשב כאילו הוצאה לכל אחד מהם בנפרד. כך, אם מבוטח אחד גורם נזק למשנהו, הכיסוי בפרק צד שלישי עדיין חל ביניהם.

בקיצור: ויתור על תחלוף מונע מחברת הביטוח לתבוע את השוכר. אחריות צולבת מאפשרת למבוטחים באותה פוליסה לתבוע זה את זה. שני הסעיפים משלימים – ובחוזה שכירות מסודר כדאי לדרוש את שניהם.

הצהרה שהדירה מושכרת – הפרט שמבטל פוליסות

בעל דירה שרכש ביטוח מבנה כשהתגורר בדירה, ולאחר מכן השכיר אותה – חייב לעדכן את חברת הביטוח.

העובדה שהדירה מושכרת לצד שלישי היא עניין מהותי לצורך חוק חוזה הביטוח. אי-דיווח עליה עלול לפגוע בזכאות לתגמולי ביטוח בעת תביעה. דירה תפוסה על ידי שוכרים מתומחרת אחרת מדירה בבעלות עצמית, ובפוליסות מסוימות קיימות הוראות ייחודיות לנכס מושכר.

אותו כלל חל על דירה שעומדת ריקה בין שוכרים: תקופת אי-תפוסה ממושכת עשויה להיות מוחרגת בפוליסה או לחייב הודעה מוקדמת. זו נקודה שמתגלה בדרך כלל אחרי הנזק, כשכבר מאוחר.

הרחבות שכדאי לבדוק בפוליסת המבנה

נזקי צנרת ומים – זהו הנזק השכיח ביותר בדירות, ובמיוחד בבניינים ותיקים. בחלק מהפוליסות הכיסוי אינו כלול בבסיס אלא נמכר כהרחבה, ולעיתים עם מגבלה לרשת שרברבים מטעם החברה. יש לבדוק את הניסוח לפני החתימה.

רעידת אדמה – כיסוי נפרד בעל השתתפות עצמית גבוהה יחסית, המחושבת כאחוז משווי המבנה.

נזק בזדון ואובדן שכר דירה – הרחבות רלוונטיות במיוחד למשכירים: כיסוי לנזק מכוון שנגרם לנכס, ופיצוי על תקופת אי-השכרה בזמן תיקון נזק מכוסה.

סכום ביטוח מעודכן – ביטוח מבנה מחושב לפי עלות שיקום ולא לפי מחיר השוק של הדירה. סכום ביטוח שלא עודכן שנים עלול להוביל לביטוח חסר ולתשלום חלקי. הרחבה בנושא נמצאת בביטוח דירה בישראל: כיסויים ושיקולים, ודרכים להוזיל את הפרמיה מרוכזות בטיפים לחיסכון בעלויות ביטוח דירה.

הפשרה המקובלת בשוק – והמקום שבו היא נשברת

בפועל, החלוקה הרווחת בשוק היא הגיונית ותואמת את החוק: המשכיר מבטח את המבנה, השוכר מבטח את התכולה, וכל צד מחזיק בכיסוי צד שלישי משלו. אין סיבה שהשוכר ישלם על נזקי רעידת אדמה בנכס שאינו שלו, ואין סיבה שהמשכיר יבטח רהיטים שאינם שלו.

הפשרה נשברת בשתי נקודות: כשמשכיר מתעקש להטיל את ביטוח המבנה על השוכר – מהלך שהחוק אינו מאפשר בשכירות שבתחולתו; וכשאף אחד מהצדדים לא הסדיר את סוגיית התחלוף, ואז השוכר מגלה שהוא חשוף גם כשהדירה מבוטחת.

ההמלצה המעשית לשני הצדדים זהה: להעלות את הנושא לפני החתימה ולא אחריה, ולעגן בחוזה מי מבטח מה, איזה סעיף ויתור נדרש, ומי מדווח לחברת הביטוח על השכרת הנכס.

כמה זה עולה

עלות ביטוח מבנה נגזרת משטח הדירה, שנת הבנייה, מיקומה, סכום הביטוח וההרחבות שנבחרו. ביטוח תכולה נקבע לפי שווי הרכוש המוצהר ולפי קיומם של דברי ערך. כיסוי צד שלישי מתומחר לפי גבול האחריות, ועלותו נמוכה יחסית להיקף ההגנה שהוא מספק.

הפערים בין חברות הביטוח על אותו כיסוי עשויים להיות ניכרים, ולכן השוואת פוליסות לפני רכישה משתלמת. חשוב להשוות תנאים ולא רק מחיר – פוליסה זולה שאינה כוללת נזקי צנרת אינה זולה באמת.

שאלות נפוצות

מי משלם על ביטוח מבנה בדירה שכורה?

המשכיר. חוק השכירות והשאילה, בפרק שנוסף בתיקון "שכירות הוגנת" משנת 2017, קובע כי דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה בביטוח מבנה אינם מהתשלומים החלים על השוכר. סעיף בחוזה המטיל זאת על השוכר אינו עולה בקנה אחד עם החוק, בכפוף לתחולתו על אותה שכירות.

האם השוכר חייב בביטוח תכולה?

לא. החוק אינו מחייב ביטוח תכולה ואינו מטיל אותו על אף צד. עם זאת התכולה שייכת ברובה לשוכר, וביטוח המבנה של המשכיר אינו מכסה אותה – ולכן מדובר בכיסוי מומלץ מאוד, שעלותו נמוכה יחסית לשווי הרכוש.

מה זו זכות תחלוף ולמה היא חשובה לשוכר?

זכות תחלוף היא זכותה של חברת הביטוח, לאחר ששילמה למבוטח, לתבוע את מי שגרם לנזק. בשכירות זה לרוב השוכר. הפתרון הוא להוסיף לפוליסת המבנה סעיף ויתור על זכות תחלוף כלפי השוכר, או לרשום את השוכר כמבוטח נוסף – ולעגן זאת בחוזה.

על אילו שכירויות החוק לא חל?

הפרק אינו חל על שכירות שדמיה החודשיים עולים על 20,000 ש"ח, על שכירות קצרה משלושה חודשים או ארוכה מעשר שנים, על דירת נופש, מעונות סטודנטים, דיור מוגן, דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, ועל השכרה בין קרובי משפחה.

האם אפשר להסכים בחוזה שהשוכר ישלם על ביטוח המבנה?

על ההוראות המוגנות בפרק לא ניתן להתנות אלא לטובת השוכר. כלומר, ניתן להיטיב עם השוכר מעבר לחוק אך לא לגרוע מזכויותיו. בשכירות שהפרק חל עליה, הסכמה חוזית להטיל את ביטוח המבנה על השוכר אינה עולה בקנה אחד עם החוק.

האם בעל דירה חייב לעדכן שהדירה מושכרת?

כן. העובדה שהדירה מושכרת היא עניין מהותי לעניין חוק חוזה הביטוח, ואי-דיווח עליה עלול לפגוע בזכאות לתגמולים בעת תביעה. אותו כלל חל על תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה בין שוכרים.

האם ביטוח מבנה כולל נזקי צנרת?

לא תמיד. בחלק מהפוליסות נזקי צנרת נמכרים כהרחבה ולא נכללים בכיסוי הבסיסי, ולעיתים בכפוף לשימוש ברשת שרברבים מטעם החברה. זהו הנזק השכיח ביותר בדירות, ובמיוחד בבניינים ותיקים – ולכן יש לוודא את הכיסוי במפורש.